چگونه یک بسته جامع از اقدامات تراکم مسکن با حمایت ائتلافی که خطوط حزبی و ایدئولوژیک را درنوردید، تنها در دو ماه از امیدهای زیاد به شکست کوبنده تبدیل شد؟
پاسخ کوتاه این است که لابی‌گری مؤثر مقامات شهری، به‌ویژه در حومه شهر، سؤالات کافی را در مورد اقداماتی که آنها رای لازم برای پیشبرد آن را نداشتند، ایجاد کرد. این واقعیت که دولت به تراکم بیشتر در مناطق مسکونی تک خانواری نیاز دارد و مسدود کردن ساختمان‌های آپارتمانی در مناطق تجاری را برای شهرها دشوارتر می‌کند، به عنوان تهدیدی برای کنترل محلی معرفی شده است.
در دهه گذشته، این جمهوری خواهان بوده اند که استدلال کرده اند که منطقه بندی محلی و کاربری زمین مسکن را دشوارتر و گران تر می کند. DFLها تمایل داشتند از تصمیم گیری محلی در مورد آنچه که به عنوان تلاش برای نادیده گرفتن کنترل محلی می دیدند، حمایت کنند. اخیراً، دموکرات‌ها هم در مینه‌سوتا و هم در این کشور تأثیر سیاست‌های محلی بر تراکم مسکن، عرضه مسکن و ارزش مسکن را پذیرفته‌اند.
اما روسای کمیته‌های مسکن مجلس نمایندگان و سنا در هفته گذشته در طی یک بررسی پس از مرگ حامیان مسکن گفتند که حامیان نتوانستند ثابت کنند که سیاست به اصطلاح منطقه‌بندی حذفی نه تنها عرضه مسکن را محدود می‌کند، بلکه به افراد کم‌درآمد و مردم آسیب می‌رساند. رنگ
نباید ما را متعجب کرد که شهرها یک نیروی لابی موثر هستند، اما چیزی که من را شگفت زده کرد این است که برخی از اعضای ما چقدر پیام هایی را که ما از شهرها می شنویم – که بیشتر آن آسمان است – در حالت هذل انگاری گرفته اند. مایک هاوارد، رئیس کمیته مسکن مجلس نمایندگان، DFL-Richfield گفت.
هاوارد گفت: “نور خورشید بهترین ضد عفونی کننده برای برخی از اقدامات شهری است، بنابراین ما باید کار مبتنی بر جامعه خود را گسترش دهیم تا به اهالی مینه سوتا بدانیم که همیشه چه می شنویم، و آن این است که آنها نمی توانند خانه ای را پیدا کنند که از پس پرداخت هزینه برآیند.” در جلسه مجازی که توسط مشارکت مسکن مینه سوتا حمایت می شود.
سناتور لیندزی پورت، DFL-Burnsville، سه روز پس از اینکه مجبور شد کار بر روی لایحه ای را متوقف کند، با گروه صحبت کرد تا مقررات بیشتری در مورد توسعه آپارتمان در سطح ایالت به جای دولت های محلی وضع کند. این امر دو هفته پس از آن صورت می گیرد که رهبری مقننه تصمیم گرفتند که لایحه موسوم به “مفقود در وسط” این جلسه را پیش نبرد.
پورت گفت: «صادقانه بگویم، ما باید در حقیقت واقعی قوی‌تر باشیم که کنترل‌های منطقه‌بندی محلی مؤثر نبوده است. «این کار برای انجام کاری که قرار بود انجام دهد، یعنی ایجاد منطقه‌بندی استثنایی، کارساز بود. ما نباید از آن دوری کنیم. باید بتوانیم آن قسمت را با صدای بلند بگوییم.
“این یک موضوع بسیار مهم است. امیدوارم کارهایی که امسال انجام داده‌ایم واقعاً زمینه را برای بازگشت قوی‌تر و تیزتر در سال آینده فراهم کند.”
این زوج این دو لایحه را در یک کنفرانس مطبوعاتی در 20 فوریه اعلام کردند. پشت سر آنها نمایندگانی از ائتلافی بودند که هم DFLها و هم جمهوری خواهان، توسعه دهندگان و اتحادیه های ساختمانی، گروه های مسکن ارزان قیمت و اتاق های بازرگانی، فعالان محیط زیست و توسعه دهندگان را شامل می شد. . حامیان عدالت اجتماعی در پاسخ به نگرانی‌هایی مبنی بر اینکه منطقه‌بندی محدود افراد کم درآمد و رنگین پوستان را از بسیاری از شهرها و محله‌ها دور نگه می‌دارد، مشارکت داشتند.
هدف این لوایح ارائه مسکن بیشتر و تراکم بیشتر در مناطق شهری است که زیرساخت‌ها و خدمات را برای اسکان بیشتر ساکنان دارند. لایحه میانی گمشده شهرها و حومه‌ها را ملزم می‌کند که دوبلکس، تریپلکس و سایر موارد را در مناطق تک‌خانواده مجاز کنند. لایحه آپارتمان چند خانواری، جلوگیری از ساخت آپارتمان ها در مناطق تجاری را برای همان مقامات محلی دشوارتر می کند.
لایحه میانی مفقود شده ابتدا، قربانی لابی گری شدید دولت های محلی و در نهایت مخالفت قانونگذاران حومه شهر شد. لایحه مسکن چند خانواری با اصلاحات حمایت شده توسط DFL تضعیف شد و هفته گذشته توسط حامیان مالی پس گرفته شد.
طرح جامع مینیاپولیس، معروف به مینیاپولیس 2040، بسیاری از اصول آن تلاش را در بر می گیرد و به منطقه بندی انحصاری تک خانواده پایان می دهد و در عین حال اجازه می دهد دوبلکس، تری پلکس و چهارتایی در محله های تثبیت شده وجود داشته باشد. این طرح همچنین سعی در تسهیل ساخت ساختمان های آپارتمانی در مناطق تجاری و نزدیک به حمل و نقل با فرکانس بالا داشت.
این طرح در دادگاه ها در جریان یک محاکمه در مورد اینکه آیا نیاز به بررسی زیست محیطی گسترده تری تحت قوانین حفاظت از محیط زیست ایالتی دارد یا خیر، متوقف شده است. با این حال، قوانین جداگانه در حال انتظار به این شکایت ها پایان می دهد و هاوارد گفت که خوشبین است که این قانون تصویب شود.
در تجارت دیگر، هاوارد و پورت به مخاطبان ناامید گفتند که کار ائتلاف سازی به پیشبرد قانون در جلسات آینده کمک خواهد کرد. هاوارد گفت که ایده ها در مورد اینکه چگونه منطقه بندی بر مقرون به صرفه بودن مسکن تاثیر می گذارد تا همین اواخر تحت نظر بوده است. این جلسه توجه بیشتری را به آنها جلب کرد.
هاوارد گفت: “ما برای اعضایی که با این موضوع برخورد نکرده اند و آن را به عنوان یک موضوع کنترل دولتی در مقابل کنترل محلی می بینند، یک چالش سازمانی داریم.”
بستگان
پورت گفت که او نگران است که بدون تغییر منطقه، مبارزه برای افزایش عرضه مسکن ارزان قیمت دشوار خواهد بود. بودجه جاری از 19 میلیارد دلار مازاد درآمد برای تخصیص یک میلیارد دلار به پروژه های مسکن استفاده می کند – پنج تا ده برابر بیشتر از بودجه عادی. اما بدون آن مازاد نادر، او گفت که انتظار دارد بودجه مسکن در آینده به سطوح پایین‌تری کاهش یابد.
او گفت: «با این حال، اگر پروژه‌های مسکن ارزان‌قیمت ساخته نشود، حتی این سرمایه‌گذاری‌های عظیم نیز کمبود عرضه را برطرف نخواهد کرد.
پورت گفت: «ما یک میلیارد دلار برای این کار هزینه کرده‌ایم و هنوز از افرادی می‌شنویم که در تلاش برای توسعه این دستگاه‌ها هستند» که با مقاومت روبرو هستند. ما نمی‌توانیم فقط برای این مشکل پول بیاندازیم، زیرا فقط اینطور نیست. این یک انتخاب سیاسی در نحوه تنظیم قوانین منطقه‌بندی ما است، و ساخت مسکن که دولت باید به آن علاقه‌مند باشد، بسیار بسیار دشوار است.
او اغلب نمودار زیر را که توسط انجمن مسکن تهیه شده بود نشان می داد که تعداد واحدهای مسکونی مورد نیاز و تعداد آنها را با هم مقایسه می کرد. و این در حالی است که قانون ایالتی دولت های محلی را ملزم به ارائه مسکن بیشتر از جمله مسکن ارزان قیمت می کند.
“آنها به شما می گویند که برای این کار برنامه ای دارند، اما هیچ چیزی از این طرح حاصل نمی شود. پورت گفت: این طرح کار نمی کند.
اگر از دست دادن هر دو لایحه منطقه‌بندی به اندازه کافی ناامیدکننده نبود، به حامیان مسکن نیز گفته شد که اصلاحیه قانون اساسی تامین مالی مسکن در نوامبر برای رای‌گیری مطرح نخواهد شد. این طرح مالیات بر فروش ایالتی را به میزان سه هشتم 1 درصد برای پرداخت پروژه های سراسر ایالت افزایش می دهد.
پورت و هوارد توافق کردند که یک جلسه استماع اطلاعاتی مشترک در مورد این اقدام قبل از پایان جلسه 2024 در 20 می برگزار کنند.
پورت گفت: «اگر سود خود را افزایش ندهیم، در سال‌های آینده به حالت اولیه باز خواهیم گشت». “این سوال ناپدید نمی شود. این بر هر جامعه ای در مینه سوتا تأثیر می گذارد و به بودجه اختصاصی نیاز دارد. باید.”
هاوارد افزود: ما به تغییرات ساختاری نیاز داریم. “لازم است متفاوت عمل کرد. در مورد بودجه، من فکر می کنم که اصلاح قانون اساسی چیزی است که ما باید متفاوت انجام دهیم.
هاوارد “آنها ما را در مورد کاری که سال آینده باید انجام دهیم، اصلاح می کنند.”
لابیست شهر پاسخ می دهد
دنیل لایت‌فوت روی قانون‌گذاری برای لیگ شهرهای مینه‌سوتا کار می‌کند و در جلسه گذشته روی لوایح منطقه‌بندی فعال بود. او روز سه شنبه گفت که لیگ امیدوار است در مورد مسائل مربوط به حامیان مالی و مدافعان ادامه دهد.
لایت‌فوت در پاسخی کتبی گفت: «ما بسیار مایل هستیم که بحث‌های موقت داشته باشیم و درک کنیم که طرفداران به بحث در مورد ترجیحات استفاده از زمین و منطقه‌بندی ادامه خواهند داد». ما مشتاقانه منتظر مشارکت در این هستیم و امیدواریم خیلی زودتر در فرآیند توسعه شرکت کنیم و در مورد چگونگی تبدیل این رویکرد از یک چارچوب دستوری و پیشگیری سفت و سخت در سراسر کشور به یک چارچوب متمرکزتر محلی از گزینه ها و مشوق هایی که می توان از آنها حمایت کرد بحث کنیم. توسط ایالت، اما همچنان اجازه می دهد تا تغییر منطقه بندی و کاربری زمین به صورت محلی انجام شود و این می تواند بهتر با نیازهای جامعه فردی و حساس به تفاوت های بازار منطقه ای سازگار شود.
نظرسنجی از وکلا
حامیان اصلاحات منطقه‌ای از نظرسنجی که توسط Neighbors for More Neighbors پرداخت شده و توسط YouGov انجام شده است برای حمایت از تلاش‌های خود استفاده می‌کنند. نظرسنجی آنلاین از 820 رای دهنده ایالتی (جدول متقاطع) از 4 تا 14 آوریل انجام شد و دارای حاشیه خطای مثبت یا منفی 4.2٪ است.
“آیا می گویید هزینه اجاره یا خرید خانه در مینه سوتا یک مشکل بزرگ است، تا حدودی یک مشکل، یک مشکل جزئی، یا اصلا مشکلی نیست؟” – از نظرسنجی پرسید. حدود 46 درصد گفتند که مشکل اصلی است، 39 درصد گفتند که مشکلی است و 11 درصد گفته اند که مشکل جزئی است. تفاوت کمی بر اساس حزب یا ایدئولوژی وجود داشت، اگرچه پاسخ دهندگان با درآمد بالاتر معمولاً گفتند که مشکل کمتری است.
همچنین از پاسخ دهندگان خواسته شد که با بیانیه زیر موافق یا مخالف باشند: “قانونگذاران ایالتی باید برای رسیدگی به کمبود مسکن و هزینه های مسکن ایالتی در مینه سوتا اقدام کنند.” چهل و پنج درصد گفتند که کاملاً موافق هستند و 31 درصد گفتند که تا حدودی موافق هستند.
هنگامی که از پاسخ دهندگان در مورد فقدان مسکن متوسط پرسیده شد، از پاسخ دهندگان پرسیده شد که آیا از پیشنهادی حمایت می کنند که «اجازه می دهد این نوع خانه های کوچکتر – دوبلکس، تریپلکس، چهاربلکس و خانه های شهری – در تمام زمین های مسکونی در شهرهای بزرگ و دوبلکس های مینه سوتا ساخته شوند. و خانه‌های شهری در تمام زمین‌های مسکونی در حومه و روستایی مینه‌سوتا ساخته می‌شوند.» 24 درصد گفتند که قویاً از این بیانیه حمایت می کنند، 41 درصد تا حدودی از آن حمایت می کنند و 26 درصد گفته اند که به شدت یا تا حدودی مخالف هستند.
در نهایت، در این نظرسنجی از پاسخ دهندگان خواسته شد که یکی از این دو عبارت را انتخاب کنند: «ساخت مسکن ارزان‌تر برای مینه‌سوتا مهم‌تر است» یا «حفاظت از شخصیت محله در برابر تغییر برای مینه‌سوتا مهم‌تر است». 55 درصد با جمله اول موافق بودند، 31 درصد با دومی.
